Mietrecht – Pflichten des Mieters und Vermieters bei Kündigung

Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Vielfach wird angenommen, dass sich die Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter mit der Dauer des Mietverhältnisses verlängert. Das ist nur bedingt richtig, denn diese Regelung gilt ausschließlich für Vermieter. Bei Mietern bleibt die gesetzliche Kündigungsfrist unabhängig von der bisherigen Vertragslaufzeit konstant bei drei Monaten. Seitens der Vermieter dagegen verläuft sie gestaffelt.

Kündigungsfrist für Vermieter:

• Mietdauer bis zu fünf Jahren: Kündigungsfrist drei Monate
• Mietdauer fünf bis acht Jahre: Kündigungsfrist sechs Monate
• Mietdauer acht Jahre und länger: Kündigungsfrist neun Monate

Bei Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Sie muss schriftlich bis zum dritten Werktag des Monats beim Vertragspartner eingehen, wenn sie zum Ende des übernächsten Monats wirksam werden soll.

Eine ordentliche und fristgerechte Kündigung seitens des Mieters bedarf keiner Begründung. Vermieter dagegen müssen ihre Beweggründe mitteilen. Stellt die Kündigung durch den Vermieter eine besondere Härte für den Mieter dar (etwa drohende Obdachlosigkeit), so kann er ihr widersprechen – schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.

Muss die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben werden?

Was umgangssprachlich als Renovierung bei Auszug bezeichnet wird, bedeutet im Mietrecht nicht mehr als eine Schönheitsreparatur. Darunter versteht man alle Maßnahmen, die der Beseitigung optischer Spuren dienen, welche durch normale Abnutzung entstanden sind.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen:

• Verschließen von Dübellöchern und Rissen im Putz
• Tapezieren und/oder Streichen der Wände und Decken
• Anstrich von Heizkörpern und Heizungsrohren
• Streichen von Fußböden
• Streichen von Türen und Fensterrahmen im Innenbereich

Instandhaltungsmaßnahmen dagegen zählen nicht zu den Schönheitsreparaturen. Es ist nicht die Aufgabe des Mieters, Parkett neu zu verlegen, moderne Lichtschalter zu installieren oder außerhalb der Wohnung zu streichen.

Wer ist zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch sind Schönheitsreparaturen generell Sache des Vermieters. Diese Pflicht kann er jedoch im eingeschränkten Rahmen auf den Mieter übertragen. Dazu lohnt der genaue Blick in den Mietvertrag.

Ist dort eine Formulierung wie „Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen/trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen“ zu finden, so ist er tatsächlich zur Ausführung der Arbeiten verpflichtet. Allerdings nur im Umfang der von ihm verursachten Abnutzung und auch nur dann, wenn er die Wohnung renoviert übernommen hat.

Wurde das Mietobjekt dagegen unrenoviert übernommen, so ist dem Mieter ein angemessener Ausgleich für seine Arbeit zu gewähren. Bei Weigerung des Vermieters wird die Klausel unwirksam, da sie in diesem Fall eine Benachteiligung des Mieters darstellt – mit der Folge, dass der Mieter einfach ausziehen und die Wohnung besenrein übergeben kann. Das gilt auch bei unrenoviert übernommenen Wohnungen und fehlender Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag.

Um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden, ist es ratsam, beim Einzug ein Übergabeprotokoll zu verfassen und den Zustand der Wohnung mit Fotos zu dokumentieren.

Ungültige Klauseln im Mietvertrag: Pflicht zu Schönheitsreparaturen entfällt

Gewisse Klauseln im Mietvertrag hat der Bundesgerichtshof zudem für ungültig erklärt. Dazu zählt auch die pauschale Vorschrift, der Mieter müsse beim Auszug eine komplette Schönheitsreparatur durchführen. Ebenfalls die Vorgabe, Schönheitsreparaturen zu festen Terminen vorzunehmen, ist ungültig. Allenfalls können grobe Zeiträume genannt werden – die auch nur dann relevant sind, wenn die Notwendigkeit einer Renovierung tatsächlich gegeben ist.

Laut BGH ebenfalls nicht statthaft sind Quotenabgeltungsklauseln, nach denen der Mieter einen bestimmten jährlichen Prozentsatz der Kosten für Schönheitsreparaturen übernehmen soll.

Enthält der Mietvertrag ungültige Klauseln, so sind betroffene Mieter von jeglicher Pflicht zur Schönheitsreparatur befreit. Das gilt auch, wenn im Vertrag keinerlei Klauseln zur Renovierung zu finden sind.

Wer letztlich dennoch Schönheitsreparaturen durchführen muss, ist nicht verpflichtet, sie professionell in Auftrag zu geben. Es genügt, die Arbeiten fachgerecht durchzuführen.

Bei Beschädigungen müssen Reparaturen durchgeführt werden

Unter einer Beschädigung versteht man eine Beeinträchtigung, die nicht nur durch Abnutzung entstanden ist, sondern mutwillig oder fahrlässig verursacht wurde. Dazu zählt nicht der übliche Verschleiß eines Teppichbodens, wohl aber das Brandloch im ansonsten noch intakten Parkett. Für derartige Schäden ist der Mieter haftbar. Er muss sie reparieren (lassen) oder finanziell dafür aufkommen.

Müssen Einbaugegenstände beim Auszug entfernt werden?

Für Einrichtungen, Einbauten und Umbauten gilt eine gesetzliche Rückbauverpflichtung bei Auszug. Zu den Einrichtungen zählen beispielsweise Öfen, Beleuchtungsanlagen oder die eigene Einbauküche; unter Ein- und Umbauten fallen zum Beispiel selbst eingezogene Wände, fest verlegte Fußböden und der Dachausbau in Eigenregie. Wer als Mieter solche Veränderungen vornimmt, ist gut beraten, sich mit dem Vermieter vorab abzusprechen. Für bauliche Veränderungen benötigt man ohnehin eine Erlaubnis, sofern es im Mietvertrag nicht anders geregelt ist.

Die Rückbaupflicht der Einbaugegenstände gilt indes selbst dann, wenn der Vermieter den Maßnahmen zugestimmt hat, jedoch keine weiteren schriftlichen Vereinbarungen existieren. Daher ist es sinnvoll, Absprachen zur späteren Übernahme der Installationen durch den Vermieter vertraglich festzuhalten und die Konditionen genau zu benennen. Es genügt nicht, mit dem Nachmieter die Übernahme der Einbaugegenstände zu vereinbaren, da in diesem Fall die Rückbaupflicht auf ihn übergehen würde.